토지거래허가구역 제도란?
부동산 가격이 급등하거나, 개발 정보가 새어 나와서 투기 우려가 있는 지역에 정부 또는 지자체가 " 이 지역 땅은 마음대로 매입할 수가 없는 땅입니다."라고 지정하는 제도입니다. 이러한 지역을 '토지거래허가구역'이라고 명칭하고 있습니다. 이 구역 안에서 토지를 사고팔려면 반드시 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다.
토지거래허가구역은 국토교통부 장관, 시, 도자시(서울시장, 경기지사 등)가 지정을 하고 있습니다. 일반적으로 땅값이 급등한 지역, 대규모 개발계획이 예정된 지역, 투기 세력 유입이 의심되는 지역을 1-3년 동안 지정을 하고, 그 이후에는 연장 또는 해제가 가능합니다.
주택 용지 같은 경우는 일정 면적 이상이면 허가가 필요하고, 상업, 공업용지, 농지는 면적 기준이 주택용지와 다릅니다. 토지거래허가구역에 허가를 받으려면 이 땅의 매입 목표가 무엇인지, 어떤 용도로 쓸 것인지를 구체적으로 계획서에 기제해야 합니다.
만약 허가 없이 매입할 경우, 계약 자체가 무효가 됩니다. 실거래가 신고도 안 되고, 소유권 이전도 하지 못합니다. 위반 시에는 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
지난 서울 양천구 목동, 한 사유지에서 특정 개발예정지를 두고 기획부동산이 땅을 1000제곱미터 단위로 쪼갠 다음 20-30명에게 지분으로 분할 판매한 사건이 있었습니다.
이 사람들 대부분은 실사용 목적이 아니라 시세차익을 노린 투자자였고, 용도변경이나 건축 계획도 없이 단순한 투기성 투자였던 것으로 확인이 되었습니다.
서울시는 즉시 해당 지역을 토지거래허가구역으로 재지정하고, 이후 동일 방식의 거래는 불법으로 지정되어 지분 거래자들은 전부 허가 대상자로 분류돼 조사를 받았습니다.
왜 토지거래허가구역을 확대하는가?
최근 서울시와 국토교통부는 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 전역의 아파트 단지를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이는 부동산 시장 과열과 투기 수요를 억제하기 위한 조치로, 특히 잠실, 삼성, 대치, 청담동 지역은 해제된 지 한 달여 만에 다시 지정되었습니다.
그러나 토허재는 '토지 거래'를 막는 것이지, '집 거래'를 직접 막는 것은 아닙니다. 예를 들어, 기존에 지어진 아파트를 사고하는 건 일반적으로 허가 대상이 아닙니다. 그래서 집값이 직접적으로 떨어지는 것은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장 전체에는 영향을 줍니다.
왜냐하면 토지거래허가 구역에서 아파트를 사려면 실거주 목적이라는 것을 증명해야 합니다. 그리고 서울 기준으로 5년 이상 실제 거주해야 합니다. 이를 지키지 않으면 강제 처분 명령까지 나옵니다.
조금 더 쉽게 설명하자면, 토지거래허가구역에서는 주택, 아파트를 살 때는 "실거주 목적"만 가능합니다. 즉, 이곳에서 집을 매수할 때는 매수자 이곳에서 실거주를 할 것이라는 것을 증명해야만 되는 것입니다. 현재 집이 본인 명의로 등록된 실거주 주택이라면, 추가 주택 매입은 이곳에서 허가가 나지 않을 확률이 높습니다. 예외적으로는 1채 말고 다른 1채로 교체하는 것이라면 허용이 될 수는 있으나, 기존 집을 반드시 팔겠다는 확약서 및 일정 기간 내 처분하겠다는 조건이 붙습니다.
이미 두 채 이상 가진 사람, 토지거래허가구역에서 집을 또 사겠다고 하면 실거주 목적이 아닌 것으로 판단이 되어 허가가 불가능합니다. 집을 우선 매수한 다음 전세로 내놓고, 나중에 살겠다고 하는 것도 인정되지 않습니다.
즉, 투자 목적으로 집을 사는 것이 불가능하고, 전세보증금을 활용해서 집을 사는 것, 혹은 먼저 매수하고 전세로 내놓은 다음 나중에 실거주하는 것도 불가능하여 투기 수요를 완전히 차단하는 효과가 있습니다.
예를 들어서 30평 아파트 팔고 40평 사려는 사람도 "새로 사는 집이 토허재 구역이면 허가를 받아야"하니까 복잡해서 거래 자체를 미루는 경우가 많습니다. 거래량이 줄어들면, 집값도 결국에는 영향을 받습니다.
또한 이러한 지정은 시장에 "정부가 개입하기 시작했다"는 신호로 작용합니다. 집을 사려던 사람들도 "지금 들어가면 위험할 수도 있겠다"며 거래를 멈추고 지켜보기만 하는 사람들이 늘게 됩니다.
이로써 사실상 1 가구 1 주택 원칙이 적용된다고 볼 수 있으며, 실제 거래를 제한하고, 수요를 억제하여 시장 심리를 위축하게 합니다. 최종적으로 집값 억제 효과에 어느 정도 효과가 있을 것으로 예상이 됩니다.
기존 다주택자들은?
토지거래허가구역이 지정됐다고 해서, 이미 가진 집을 강제로 처분해야 하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 소급 적용이 되지 않기 때문입니다. 토지거래허가구역제도는 새로 매입할 때만 적용이 됩니다. 그래서 이미 두 채, 세 채 가지고 있는 사람들은 처분 의무가 없습니다. 매도는 자유롭게 가능하고, 매입만 제한이 되는 것입니다.
문제점과 논란
토지거래허가구역을 해제한 지 한 달여 만에 다시 지정하면서 정책의 일관성이 부족하다는 비판이 제기되고 있습니다. 이는 시장 참여자들에게 혼란을 주고, 부동산 시장의 불확실성을 높일 수 있습니다. 또한 토지거래허가구역 지정으로 인해 실수요자들의 거래가 제한될 수 있습니다. 특히 기존 주택을 처분하고 새로운 주택을 구입하려는 수요자들은 거래 지연이나 계약 파기 등의 어려움을 겪을 수 있습니다.
일부 전문가들은 토지거래허가구역 지정이 단기적인 효과가 있을 수 있지만, 장기적으로 부동산 시장 안정화에 얼마나 기열하지는 불확실하다고 지적합니다. 전문가들은 이번 조치가 강남권과 용산구의 부동산 시장을 다소 진정시킬 수는 있지만, 다른 지역으로 투기 수요가 이동하는 '풍선효과' 발생할 수 있다고 우려합니다.
또한, 정책의 신뢰성과 예측 가능성을 높이기 위해서는 일관된 정책 추진이 필요하다는 지적이 있습니다.