6월 28일 시행된 이재명 정부 첫 부동산 정책 정리

이재명 정부 첫 부동산 정책

부동산이 다시 오르고 있다 – 왜 지금일까?

현재 부동산 시장에서 집값이 부분적으로 오르고 있는 이유는 단순한 수요 폭증 때문이 아니라, 공급 부족광 정책 불확실성, 그리고 특정 지역에 대한 수요 쏠림 현상이 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다. 

 

먼저, 지금의 집값 상승은 전국적인 대세 상승이 아니라 '선별적 반등'에 가깝습니다. 공급이 지속적으로 부족한 상황에서 기준금리 인하 기대감이 겹치자, 자산가들이 규제 회피 전략으로 '똘똘한 한 채'를 선택하면서 수요가 강남, 용산, 마포 같은 핵심 지역에 집중되었습니다. 

 

이러한 상황에서 공급은 더디고, 기존 양질의 주택들은 희소해져서 가격이 오를 수 밖에 없는 것입니다. 

 

게다가 이재명 정부 출범 이후 국정위와 국토부는 "신도시로 집값을 억제하는 방식은 하지 않겠다"라고 밝혀 도심 정비사업 중심의 정책 방향이 예고되었고, 이는 신규 아파트 공급이 더 줄어들 수 있다는 심리를 자극해 기존 주택 가격을 끌어올렸습니다. 이처럼 공급 불안과 정부 정책에 대한 불확실성은 '지금 사지 않으면 더 오를 수 있다'는 심리를 만들어내고 있습니다. 

 

또한 '문지당이 지권하면 집값이 오른다'는 인식도 한몫하고 있는 것으로 보입니다. 이러한 인식은 허상이라고 하기에는 그 사례가 너무 많습니다. 문재인 정부 당시처럼 규제 위주의 정책이 반복되면 공급은 늘지 않고, 수요만 위축되어 시장이 왜곡되며 결국 집값이 장기적으로 오르게 되는 것입니다. 

 

이재명 정부 역시 집값이 장기적으로 오르게 됩니다. 이재명 정부 역시 집값 억제보다는 실수요자 보호, 청년 전월세 대책 등 부분적 접근을 강조하고 있어, 특정 지역을 제외한 나머지 지역은 그대로 정체되거나 하락하고, 일부 핵심 입지만 다시 상승세를 타는 양극화가 더욱 심화되는 듯 보이고 있습니다. 

 

결국 지금 집값이 부분적으로 오르고 있는 것은 공급 부족으로 인해 기존 주택의 희소가치가 올라간 상황에서, 금리 인하 기대, 규제 유예, 실거주 선호가 결합되어 강남, 용산 같은 주요 지역에 수요가 집중된 결과라고 볼 수 있습니다. 

 

이 흐름은 단기적인 반등이 아닌, 정책과 심리가 결합된 구조적인 선택 결과이며, 정부가 공급 확대 없이 실수요 보호만으로 접근 할 경우. 앞으로도 지역 간 양극화는 더 심해질 가능성 높습니다. 

 

이러한 흐름 속에서 6월 27일, 이재명 정부는 드디어 첫 번째 부동산 정책을 내놓았습니다. 그리고 다음날인 28일 바로 시행 될 예정입니다. 

 

정책 발표에 앞서 여러 부동산 전문가들은 이재명 정부가 어떤 방향으로 움직일지 다양한 예측을 내놓았었습니다, 이번 글에서는 전문가들의 예측과 실제 정책의 내용을 비교해 보고, 그 의미를 정리해 보겠습니다.

 

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1. 전문가들은 이렇게 예측했다 – “신도시는 줄이고 도심으로”

부동산 정책 방향을 두고 가장 먼저 주목받은 건 국정기획위원회의 발언이었습니다. 국정 위는 “수도권 주변에 신도시를 짓는 방식으로 부동산을 하락시키는 것은 바람직하지 않다”라고 분명하게 밝혔습니다. 이는 앞으로 정부가 더 이상 신도시 공급을 집값 안정의 수단으로 삼지 않겠다는 뜻으로 해석됩니다.

 

이에 따라 전문가들은 이재명 정부가 다음과 같은 방향으로 정책을 펼칠 가능성이 높다고 보았습니다.

• 첫째, 도심 정비사업 활성화: 공급 정책의 중심축이 대규모 신도시 개발이 아닌 재건축·재개발 등 도심 정비사업으로 전환될 것이라는 관측이 지배적이었습니다.
• 둘째, 정비사업 인허가 간소화: 재개발 속도를 높이기 위해 복잡한 인허가 절차를 간단히 하고, 공실이 많은 지식산업센터를 주거용으로 전환하는 방안도 검토될 것으로 보였습니다.
• 셋째, 3기 신도시는 보완적 유지: 기존 3기 신도시(고양 창릉, 부천 대장, 하남 교산 등)는 공급량 확대나 사업기간 단축 등의 방식으로 보완될 수 있지만, 새로운 신도시는 나오지 않을 것이라는 의견이 우세했습니다.
• 넷째, 실수요자 주거 안정 정책 강화: 이재명 정부는 문재인 정부와 마찬가지로 집값 억제보다는 청년·저소득층의 주거 안정을 위한 정책에 더 방점을 둘 것이라는 관측도 많았습니다.

이 외에도 국토교통부가 발표한 ‘5극 3 특’ 전략도 큰 관심을 받았습니다. 수도권 1극 중심 체계를 동남권, 대경권, 중부권, 호남권으로 분산시키고, 제주·강원·전북을 특별자치도로 육성하겠다는 구상입니다. 이 방향이 현실화된다면 지역별 자치권과 세금 체계가 달라지는 연방제 유사 모델로까지 확대될 수 있다는 분석도 나왔습니다.

 

또한 공시가격 현실화 가능성도 거론되었습니다. 문재인 정부가 시세의 90%까지 공시가격을 올리려고 했던 정책을 윤석열 정부는 폐기했지만, 이재명 정부가 이를 다시 추진할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 공시가격이 오르면 보유세도 함께 올라가기 때문에 시장에 미치는 영향은 클 수밖에 없습니다.

 

이런 분위기 속에서 한국은행 총재는 “수도권에서 구체적인 공급 안이 나와야 한다”라고 언급했습니다. 금리 인하를 하고 싶지만 부동산 급등이 부담스러워, 공급으로 균형을 맞춰야 한다는 것입니다.

 

정부는 대출 총량도 관리하고 있습니다. 이전 정부가 연간 대출 증가를 약 72조 원 이내로 잡았고, 올해는 아직 20조 수준이라 관리 가능한 수준이지만, 서울·수도권만 과열되는 상황에서 대출 규제가 다시 강화될 수 있다는 전망도 있습니다.

 

그리고 가장 핵심적인 이슈로 떠오른 것은 역시나 “똘똘한 한 채” 문제입니다.

 

지금까지는 여러 채를 가진 사람보다 고가주택 한 채 보유자가 세금 면에서 유리했는데, 정부가 이제는 보유 주택 수가 아니라 자산 총액 기준으로 재산세를 부과하려는 움직임을 보이고 있습니다. 지방 주택은 주택 수 산정에서 제외하고, 양도세 및 취득세 감면 등의 유인책이 나올 수 있다는 전망도 함께 제기되었습니다.

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이재명 정부 첫 부동산 정책

2. 6월 28일 시행된 이재명 정부 첫 부동산 정책 – 핵심 정리

2025년 6월 28일, 이재명 정부가 공식 출범한 이후 첫 번째 부동산 정책을 시행했습니다. 이번 대책은 공급 확대나 세제 개편보다도 먼저, ‘대출 규제’를 중심으로 한 정책이 핵심입니다. 정책 내용은 수도권 고가 주택을 중심으로 과열 양상이 이어지고 있는 부동산 시장에 대한 선제적 안정 조치로 해석되고 있으며, 세부 조치들은 시장 전반에 적지 않은 영향을 줄 수 있습니다.

 

1. 주택담보대출, 수도권 최대 6억 원으로 제한이번 정책의 중심은 수도권 주담대 최대한도 6억 원 제한입니다.

이제부터는 주택 가격이 얼마이든 간에, 수도권 내 주택을 살 때 받을 수 있는 주담대는 최대 6억 원까지로 제한됩니다. 예를 들어, 10억 원 또는 500억 원의 주택을 구매하더라도 주담대로는 6억 원까지만 받을 수 있으며, 나머지는 전액 자금 보유 혹은 다른 방식의 조달이 필요합니다.

 

2. 신용대출과 대출 만기 조건도 변경

이전까지는 연 소득의 2배까지 가능하던 신용대출 한도가 이제는 연 소득까지 만으로 줄어들었습니다. 또한 주담대 대출 만기 조건도 단일화되었습니다. 기존에는 30년, 40년, 50년까지 선택 가능했지만, 이제부터는 모든 주담대는 30년 만기만 허용됩니다. 이는 대출 상환 기간이 짧아지면서 매월 상환해야 할 원리금이 증가하게 되며, 단기적인 부담은 커지지만 장기적으로는 과도한 채무를 줄이기 위한 조치로 평가됩니다.

 

3. 전세대출 요건 강화 – 실거주자만 가능

2025년 7월부터는 전세대출을 실거주 목적 외로는 받을 수 없게 됩니다. 또한, 전세대출 보증 한도도 기존 90%에서 80%로 축소됩니다. 이는 갭투자 목적의 전세대출을 제한하고, 청년층의 자금 건전성을 확보하겠다는 목적이 있습니다.

 

4. 생애최초 주택 구매자 대상 LTV 조정

생애최초 주택 구매자에게 적용되던 LTV(주택담보인정비율) 상한선이 기존 80%에서 70%로 하향 조정되었습니다. 이는 정부가 실수요자에게도 대출 확대보다는 시장 안정을 우선시하겠다는 신호로 해석됩니다.

 

5. 예상되는 효과 

이번 대출 규제 대책에 대해 전문가들은 다음과 같은 효과를 예상하고 있습니다. 전체적으로 현실적인 분석이지만, 시장 상황과 구조적인 변수들을 고려했을 때 일부 지점에서는 다르게 해석될 여지도 있습니다. 아래는 전문가 의견을 기반으로 가능한 범위에서 사실에 입각한 설명을 보완한 정리입니다.

• ① 강남 3구의 고가 주택 거래가 감소하고, 가격 급등세가 진정될 것이다.
  주택담보대출이 최대 6억 원으로 제한되면서 강남 3구와 같은 고가 주택 시장의 거래량은 감소할 것으로 보이지만, 가격 자체는 하락보다는 횡보 또는 제한적 상승에 그칠 가능성이 높습니다. 실수요자 중 현금자산 보유층이 여전히 강한 수요를 유지하고 있기 때문입니다.
• ② 대출 증가 없이는 서울 전역 집값이 오를 수 없다.
  정부가 가계부채 총량을 제한하고 있고, 대출이 막히면 자금 유입이 줄어들기 때문에 서울 전반의 집값 상승이 제한되는 구조는 타당하며, 실수요자의 진입이 어렵다는 점에서 시장 확장은 제한적일 것으로 예상됩니다.
• ③ 실수요자도 집을 못 사게 되어, 집값은 하락 압력을 받을 것이다.
  생애최초 대출 축소와 만기 단일화, 전세대출 제한 등의 조치로 실수요자도 주택 구매가 어려워진 건 사실이지만, 공급 부족과 심리적 요인(금리 인하 기대 등)을 감안할 때 가격이 본격적으로 하락할 가능성은 제한적입니다. 일부 지역에서는 매수심리가 유지될 수도 있습니다.
• ④ 이 조치로도 집값이 잡히지 않으면, 결국 세금 강화로 이어질 것이다.
  대출 규제 이후에도 시장이 진정되지 않는다면, 정부가 보유세, 양도세 등 세금 강화를 검토할 가능성은 매우 높아 보입니다. 특히 공시가격 현실화 로드맵이 재개될 경우, 세금 이슈는 향후 부동산 정책의 핵심 변수로 작용할 것입니다.

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대출 규제에 대한 여론의 반응과 향후 주목 포인트

이번 대출 규제 대책이 발표된 후, 여론은 대체로 부정적인 반응이 우세한 상황입니다. 청년층과 2030대 사이에서는 “내 집 마련 희망을 빼앗았다”는 비판이 나오고 있고, 국민의힘 등 야권에서는 “극심한 혼란을 초래했다”며 정부 의도와 책임 회피를 동시에 지적하고 있습니다.

 

예를 들면, 2030 세대에서는 “숨만 쉬고 저축해야 한다”는 반응이 나왔고, 국민의힘 박민영 대변인은 “현금부자만 집을 살 수 있다”며 “대출 상한 기준이 현실과 괴리된다”는 성명을 발표했습니다. 청와대 역시 대출 규제가 “금융위 중심”이라며 “대통령실이 주도하지는 않았다”라고 밝히면서, ‘책임 회피’ 논란까지 제기되고 있습니다.

 

따라서 현재 가장 관심을 받는 포인트는, 이 정부가 대출 규제 이후 ‘공급 확대’ 또는 ‘실수요자 보호’ 쪽으로 어떤 후속 조치를 내놓느냐입니다.

 

시장은 이미 이번 조치를 ‘첫 개입’ 신호로 받아들이고 있으며, 정책의 방향성과 컨트롤 타워의 명확성이 향후 부동산 시장의 안정 여부를 결정할 것으로 보입니다